Ga je een nieuwe woning (laten) bouwen of ga je een huis kopen in Den Bosch die je nog met verbouwen? Dan is het natuurlijk erg belangrijk om de juiste voorbereidingen te treffen. In deze blog lees je daarom alles over jouw aanstaande verbouwing in ‘s Hertogenbosch.
Is de grond bouwrijp?
Niet elke bouwgrond in ons land ligt er volledig bouwrijp bij: de aanwezigheid van bomen, wilde struiken en planten, puin of zelfs één of andere constructie op een plaats waar deze bouwtechnisch niet gewenst is, kan al verhinderen dat men onmiddellijk met het bouwen van start kan gaan. Veel bouwpercelen dienen dan ook eerst bouwklaar gemaakt te worden alvorens de eigenlijke werken kunnen beginnen. In sommige gevallen is zelfs eerst een bezoekje aan de gemeente van toepassing om de nodige officiële toestemming voor bepaalde werken te verkrijgen, denk maar aan een kapvergunning als de bouwgrond sterk bebost is, een stedenbouwkundige vergunning voor het afbreken van bestaande constructies of een omgevingsvergunning voor bouwen en wonen in de gemeente Den Bosch.
Sloopwerkzaamheden
Bouwgronden in Den Bosch waarop ongewenste gebouwen, schuren of bijgebouwen te vinden zijn, brengen uiteraard nét iets meer zorgen met zich mee. In sommige gevallen kunnen de materialen opgeschoond en hergebruikt worden voor de nieuwe woning, maar dit neemt uiteraard wel enige tijd en moeite in beslag. Bovendien is het natuurlijk de vraag of de bouwheer zelf wel gecharmeerd is door deze materialen. Eventueel kan men een afvalcontainer huren om alles vervolgens gewoon weg te gooien, maar toch is het meestal wel de moeite om een aannemer uit te zoeken die gespecialiseerd is in het afbreken van oude gebouwen.
Veel van zulke firma’s voeren de afbraakwerken uit in ruil voor het ‘afval’, want vaak kunnen zij heel wat van deze bouwmaterialen recupereren en weer doorverkopen. Afval begraven is geen optie, dit is wettelijk verboden.
De grondwerken in de gemeente ‘s Hertogenbosch
Als alle ongewenste constructies en vegetatie verwijderd is, kunnen de bouwwerken van start gaan, te beginnen met de grondwerken. Allereerst wordt de bovenste grondlaag, ongeveer 20 cm, uitgegraven. Deze laag bevat de meest vruchtbare grond en dus wordt deze goed bewaard om later opnieuw te gebruiken als aanvulgrond. Vervolgens zal men aan de hand van een bouwraam, een houten frame dat de toekomstige hoeken van de woning weergeeft, een gat gegraven voor de funderingen of een eventuele kelder. Hier wordt natuurlijk rekening gehouden met het type huis: bijvoorbeeld een vrijstaand huis of een benedenwoning.
Bepaling draagkracht grond
Een belangrijk punt tijdens de voorbereidende werken, is de bepaling van de draagkracht van de grond en de hoogte van het grondwater, wat per streek sterk kan verschillen. Dit is nodig om te bepalen welke funderingen vereist zijn en of er eventueel bijkomende maatregelen genomen moeten worden om latere vochtproblemen, veroorzaakt door hoge grondwaterstanden, te kunnen vermijden. Sommige architecten raden sowieso aan om een sondering of boring uit te voeren om zekerheid te verschaffen, in andere gevallen zal de grondwerker bepalen of verder onderzoek al dan niet noodzakelijk is.
De randvoorwaarden in orde maken
Alvorens de bouwwerken van start kunnen gaan, moet men de werf inrichten om een vlotte werking te kunnen garanderen. Een goede bereikbaarheid naar de werf toe en een voorlopige aansluitingen op het openbaar waterleiding- en elektriciteitsnet zijn enkele noodzakelijke punten, maar ook diefstalpreventie behoort hiertoe. Machines en materialen op werven zijn namelijk graag geziene mikpunten voor dieven, dus is een degelijke afsluiting gecombineerd met afsluitbare opbergcontainers zeker geen overbodige luxe.
Plaatsbeschrijving en overeenstemming met buren
Om latere discussies te vermijden, wordt best een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijk vastgoedexpert waarin de staat van alle nabije gebouwen opgenomen wordt. In sommige gevallen zal de ABR- verzekering de verzekeringnemer verplichten om een plaatsbeschrijving te laten opmaken. Verder moet de eigenaar van het bouwperceel verplicht mandeligheden of mede-eigendommen van zijn buren over kopen alvorens de bouwwerken van start gaan. Voorbeelden zijn: gemeenschappelijke muren bij halfopen of gesloten bebouwingen of tuinafsluitingen die zich op de scheidingslijn tussen 2 percelen bevinden. De prijs van deze mede-eigendommen wordt per streek bepaalt.